上回说到,从中国股民身上发现了一些特别好的特征,比如说抗打击能力强,一涨一跌之间练就了稳如泰山的心态。但要说到心态,不得不提当代的90后,当然还有80后,作为中流砥柱,为建设新中国无私奉献的他们,心态也是好的一皮,为啥?

首先890后作为中国劳动力市场的C位人物,不仅在工作中任劳任怨,接受着996甚至是007的福报洗礼,承受着这个年纪不该承受的发量。甚至还得面对亲朋好友的日常夺命三连,“结婚了吗?”“生小孩了吗?”“买房了吗?”了吗了吗了吗.. 面对这样的生活,他们没有轻言放弃,在重压之下,反而练就了其钢铁的意志和乐观的心态。宝宝心里的苦,890后最清楚。

其实吧,结婚生小孩还能兑付,毕竟这个可以通过你情我愿来解决,房子不行,开发商只认人民币,这不是你天天过去看同一个楼盘,中意同一个户型,开发商就会看在你坚持不懈的份上送你一套的事情。不存在的。

房价这事比较复杂。虽说670后推高了房价,890后背了锅。但这么说6070后也不乐意,毕竟大家都是时代的建设者,奉献过青春的光与热。但锅总要有人背,今天这篇文章我们就来看看到底谁是房价的幕后推手,历史上几次房价的飙升原因,以及当下是不是买房的好时机?在你掏空沉甸甸的六个钱包之前,答应我先把这篇文章看完好吗。

一、要怪就怪“土地财政”

二、房价上涨的底层逻辑

三、房地产税终结一切?

(全文共计4013字,阅读大约需要10分钟,你也可以直接选择感兴趣的部分进行阅读)

要怪就怪“土地财政”

搞金融不懂点历史是很吃亏的,很多发生在今天的“果”大多因为过去埋下的“因”,说人话就是,看似炒房客抬高的房价背后是财税体制演化的必然结果。今天我们就来刨根问底,看看地方政府是如何一步步埋入土地财政的深渊,最终创造出地产这个大魔王的。

时间回到上个世纪80年代,这个时候的中国大地,改革春风吹满地,到处蓬勃着升级。此时此的农村,兴着包产到户的风尚,而且经过实践,效果显著。因此中央觉得包干也不错嘛,能激发百姓活力,于是在财政方面开展了“划分收支,分级包干”的财政包干制度。

财政包干,往简单讲就是中央给你定好收支计划,在这个计划之内,地方发展靠自己,赚多少全凭本事,超出计划外的收入中央分文不取。分文不取啊同志们,听到这,地方的积极性马上就上来了,撸起袖子干起来!

打鸡血了吗?不,在财政包干体制下,地方收入主要靠税收,而扩大企业的规模可以提高税收收入,而在当时那个年代,企业规模大小,说实话都是政府说了算。这样的钱还不好赚?乡亲们,农活先放一放,咱们把企业规模先搞上去。

就这样,地方越过越好,中央收入却越来越少,穷到什么程度?中央一度腆着脸找地方借钱。日子有多艰难,打个比方,在李先念还兼任财政部部长时,中央还有上衣和长裤穿,王丙乾在任时还有衬衫,刘仲藜任财政部长时,可就只剩下裤衩了。

但刘仲藜没想到的是,他不仅保住了裤衩,而且很快还有棉袄穿了。1993年3月,雷厉风行的朱镕基被任命为国务院副总理,上台第一件事就是推进分税制改革。

天空一声巨响,分税制必须闪亮登场。分税制为何物?简单讲就是中央和地方分享税收收入,大概中央地方64分的样子。从那以后,地方政府开始穷了,但是不幸的是,地方依然要负担起经济建设的重任。

钱少了,事还得干。

怎么办,上有政策下有对策,地方政府的领导班子一合计,卖地!国家规定了,卖地的钱归地方所有,这...

不过实行分税制后,地方钱少事多,还要发展民生,地方政府卖地也属无奈。但卖着卖着地方政府发现,卖地来钱可真快,还要什么税收,不收了!没有没有,收还是收的,只是地方政府对于税收的积极性没那么高了。

你知道,卖地是一个产业链,产业链上的每个环节都得有钱赚,那土地只能越卖越贵。当然地价高了,地方政府还是开心的,因为土地可以卖更高的价格啦,收入又能涨一大截。肥了政府,苦了百姓。

但政府拿到钱之后还是干了很多实事的,比如加大对基建、医疗、教育等公众资源的投入,这对于国民来说,其实也算享受了政府收入增加这个过程带来的红利。

既然地方财政与土地进行了深度捆绑,想刹车又很难,那干嘛不和政府一起赚这笔钱呢,于是,房地产投资开始兴起。

我们现在回过头来去看历史上几次房地产的大涨,在每次大涨之前,往往都有很鲜明的信号出现,普通人若能稍加留意,都能实现资产翻倍甚至更多,那就让我们以史为鉴,透过历史去判断未来。

房价上涨的底层逻辑

纵观历史,你会发现中国过去三十年房地产的短期暴涨,一般出于两种原因,要么市场出现短期超额流动性,也就是市场上的钱突然增加,或者说钱的流动加快;另一种就是政策,这个就很直白了,领导指哪打哪就是了。

比较典型的就是,1992年南巡讲话后,海南的房产泡沫快速发酵,泡沫之大超过想象,后来人行在1993年5月与7月先后加了两次息,一年期存款利率一度高达10%,刺破了海南房产泡沫。

所以政策型的房地产上涨大概率会落的一地鸡毛,还容易落下一个投机倒把的名号,得不偿失。因此,房地产价格的稳定爆发更多得益于流动性的宽裕。

最近两次典型房价“飞跃”都和流动性有关,一次出现在08~09年,一次出现在15~16年,我们来看一张图。

上面的红线代表人民币贷款利率,这下边的绿线代表房地产同比销售额,可以很清楚的看到,贷款利率越低,房价涨的越快,道理很简单,利息低,大家都愿意去贷款买房,房价上涨。就是这么简单粗暴。

对应到节点标志性事件,即08年金融危机,配合美国出台的4万亿刺激计划,开启了高铁等大基建时代,同时由于流动性的泛滥,热钱滚入楼市,房价就热胀了;

15~16年的飞跃直接得益以地产330新政为代表的房地产去库存,拉开了轰轰烈烈的棚改货币化序幕。

这几次飞跃基本上让很多优质城市的房价在2017年相对于2007年翻了的4倍,远高于经济发展的增速。

从上面也不难看出:流动性的增加会推动资产价格的上升,也就是房价的上升,那么当前国内的宏观环境如何呢?

从5月的数据来看,M2同比增长11.1%,再加上近日印发的抗疫特别债券的发行,市场上的流动性其实相当充裕,那么是不是意味着可以无脑买房,坐等上涨了呢?

害,想法还是过于朴素了一点,金融市场如果可以反复类推,那大家都赚翻天了,还搞什么实业。不可预见才是金融的魅力所在。尽管宏观流动性充裕,但还是要结合实际考虑。

一方面,尽管市场上流动的钱多了,但这次政府很明确的表示这钱要流向小微企业,帮助小微度过难关,从5年期期LPR利率下降10个基点,而1年期LPR下降20个基点中也能看出端倪,政府这次真的是铁了心不动房地产。

另一方面,土地财政一搞几十年,百姓的羊毛剪了一圈,再去推房价,对GDP的贡献也远不如之前,而且对实际经济会产生挤出,不利于经济健康发展。所以政府的目前的做法,更多的是抑制房价的上涨,通过时间的推移来消化过去的房价增长。

但这就带来了新的问题,地方政府迫切需要增加他们自身的收入,假设房住不炒基本国策落实的话,他们又去哪里找到新的收入呢?

房地产应运而生。

房地产税终结一切?

其实房地产税提出来有好些年了,但推进速度并不快,或者说,推进的阻力很大,前面说过,卖地是地方政府财政收入的大头,自然对房地产征税不感冒,你想,房地产税是干嘛用的——给房子加税,这加了税,多套房的投资者还不蹭蹭蹭卖掉吗,所以地方政府第一反应就是抗拒的。

别说地方政府,哪怕是普通老百姓甚至都是抗拒的,经过开发商几十年的接力洗脑,老百姓被成功忽悠上车,自己的利益和房地产捆绑在一起,自然也不愿意看到房价下降,面对重重阻力,房地产税自然难以推进。

但是,地方政府的格局毕竟没有中央大,中央搞房地产税,压根就不是为了降房价的,其直接目的是为了增加地方财政收入。都是苦了心为你好啊,哪里哭去。

但目前的情况是,房地产如果继续上涨,已经威胁到国家经济的健康发展了,现阶段国家非常有必要,并且非常迫切的寻求新的税源。增量已经没了,那就存量呗,所以房产税的出台也是水到渠成的事情。

而且,从有限的认知上来看,也只有这个可以替代卖地留下的大窟窿,因此我个人断定,房地产税大概率两年内出台,前有追兵,后有堵截,根本没有时间拖延。

举个例子,2018年全国卖地收入为6.5万亿,而全国房地产总值450万亿,试想一下,只收1%的房产税,就是4.5万亿收入。不得了。我看到4.5万都激动的不得了,别说4.5万亿了,如果给地方看到这个数字,心理肯定还是有点小开心的。更重要的是,这样的税收是细水长流,可以持续,也就是更健康的。

格局再大一点,房地产税早就不止是地方财政与中央财政的博弈了,更是大国之间的博弈,自从中美掐架以来,科学技术的重要性不断凸显,别看表面上国家很强硬,实际上确实被美国搞的比较被动。而房价带动的GDP上涨更像是一层纱,蒙蔽了双眼,给人一种经济飞跃跻身霸主的错觉。

因此,接下来很长的一段时间里,国家必将坚定不移的走向务实路线,以举国体制发展高端技术、先进制造和高端装备,形成大国竞争力。

说白了,如果你相信利益集团能最终赢下这场国运之战,你大可直接买入万科的股票,静待花开,毕竟,从投资来说万科可比房子涨的猛多了。

反之,如果你相信国家必然能坚定正确方向,开启科技强国新时代的话,那就完全不用急着买房,不仅是因为买房的边际收益递减,占着那么大的资源,年化收益空间有限。而且,随着房地产税的进一步落地,未来房子将如同商品一般琳琅满目,买房主导市场,价格和你一样美丽。

但还是要重申一次,房地产税并不是为了降房价,而是增加地方和国家的税收收入。房子的价格只会随着时间的推移,随着百姓收入的增加,而相对下降而已,相对意味着房价本身并不会下来。另外,一线城市由于资源稀缺性的问题,价格要另当别论,要买的这两年就是买入的好时机。而对于其他线城市的房价来说,一定是早买早享受,晚买享折扣。

年轻人,听我一句话,如果没那么着急的话,完全可以再等等,短期内房价没并有快速上升的动力,至于中长期嘛,中长期有什么好想的,做人要务实,脚踏实地。开玩笑啦,中长期来看,更不用担心,毕竟国家会时不时的放出信号。所以,准备买房的你,别着急。

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