作者 | 詹方歌
(资料图片仅供参考)
编辑 | 邢昀
比起买卖市场的长周期，租房市场对人口迁移的反馈就敏感多了。
一线城市热闹的办公聚集区周围，每一间、每一套待租的房源，似乎都对应着离乡的年轻人。而在互联网公司聚集的地方，从后厂村、中关村，到望京，员工们的租房需求是区域租赁市场的重要支撑。
2022年，互联网公司裁员的消息从年中绵延至年尾，离开的年轻人把空房子留在原地，整个区域的租房市场也冷清下来。
房屋租赁市场里的一些风向标地带，不再呈现单一的“上涨”趋势，虽然互联网裁员并不能简单的与此划等号，但它是观察这些变化背后的关键一环。
1、未来科技城，支撑力在哪？
高薪的互联网员工从来都是房东眼中的“香饽饽”。房补、股票期权、上市造富这些话题不止流传在大厂人之中，也流传在各个互联网公司周边的房东耳朵里。
过去二十年里互联网公司的高速发展，让房东们形成涨租的惯性思维。
2013年，杭州CPI同比上涨2.5%，而据钱江晚报援引的我爱我家数据，2013年杭州市平均租金同比上涨近5%，房租的涨势超过了CPI，租金上涨最快的两个区域之一，是未来科技城。
那一年的8月，阿里巴巴总部搬迁到未来科技城，不仅带去了数万名员工，还有与之相关的上下游产业。新房价格被拉动，房租也明显上涨。
DAU、GMV在增长，互联网公司的人员规模也越来越庞大。2013年还只是2万名阿里人，到2020年末达到了25万人，虽然控股并表了高鑫零售（大润发）增加了12万人，但是去掉这部分也意味着阿里体系员工数量有13万人之多。
办公地点也不断外溢。
2022年9月，阿里云总部启动大搬迁，从未来科技城到云谷，这场大迁徙涉及人数过万。年末，围绕阿里巴巴西溪园区，未来科技城明显空了不少。退租潮波及2.6公里外的北大资源未明府，左同的房东主动找上门来：如果明年能够续租，房子又保持得好，每月房租降到2800块。
不过，以往这种因为工区搬迁带来的租金变动，经历一段时间的供需博弈后会再度达到一个平衡点。如今形势似乎有所不同，未来科技城板块的租金下探没有见底，另一股力量在拉扯往下。
2021年5月小渔入职阿里时，租了附近最火的小区之一——合景映月台。合景的出租情况一直比较紧俏。小渔记得，找房路过附近回迁房小区时，会有骑着电动车的房东阿姨来问：租房吗？但合景没有。
小渔和男友最终花了6000元租了一套接近90平米的三室一厅，房子装修一般，顶层，房东还放了一批家具不肯搬走。但当时空房不多，公司安排的酒店又马上要到期，她没有什么选择。
到2022年5月，小渔遭遇裁员，变成了前阿里员工，同组中还有10%的成员被优化。5月初房子刚刚续租，5月末被裁员，降本增效从公司政策变成个人生活方针。2023年5月，中介挂出的房租在5500元/每月的水平，但房东还是不肯降价，要维持每月6000块，无奈之下，小渔只好大包小包从住了两年的房子里搬走。
一个多月后，房东降了200块，还是没有找到下一个租客。
房东的执拗，其实只是过去多年间心态的延续，市场变化之快，房东们还没能迅速理解。毕竟类似的户型和面积，阿里周边一公里的房子比六公里之外贵了将近一倍，现在也依然如此。
小渔原本有在合景买房的想法，加入了小区车位群。群里，房东们热火朝天地讨论阿里1+6+N拆分之后的上市计划，还有前仆后继来到的年轻人，最终回到他们的房价和房租能否跟着再上涨一波，至少不要再跌了。
对于此刻租房市场的冷清，小渔也有另一种理解。阿里在西溪建了C区，2023年年底之前可能会全面建成投入使用，其他区域的阿里人也将陆续搬过来，或许能够逐渐填补上此前搬出去的人员空缺。
不过，未来科技城板块的人员流动还没结束，房租的支撑力量足够稳固吗？
2、“节区房”神话在改写？
除了依靠传统中介以外，互联网大厂人有自己的找房秘籍：阿里用钉钉，字节用飞书。
小渔说，今年这波裁员过后，钉钉的内网转租群里，和她同小区同户型的房子每月租金跌到了5200到5300元。左同离开杭州，来到北京字节后，开始查阅飞书群里中介整理好的房源表格。
《豹变》获得了两份房源表格，4月和6月，6月是毕业季，来自全国各地的字节实习生也都将赶赴北京，房价一般会普涨一波，但就6月初的情况来看，房租和4月相比差别不大，同一套房源甚至还有下调。今年的涨价季似乎还没正式拉开帷幕。
如果以字节人的身份，去到字节办公地点附近寻求租房，会发现这附近的距离多半以脚步丈量，距离工区步行15分钟以内是一个价格，30分钟以内是另一个价格。因为字节的租房补贴对应着地铁公交导航20分钟，或骑自行车20分钟，或步行30分钟，补贴每月1500。
房租补贴原本是互联网公司给与员工的一项福利，但也成为高房租的推手。
2021年，一名自称深圳南山区房东的用户在脉脉平台上问“大厂房补涨了没”，正是想借机涨一波租金。前几年迅猛发展的字节跳动，因为房补政策拉高了本就处于高位的海淀知春里附近的租金，那些围绕着字节工区的小区也被戏称为“节区房”。
杨楠的公司与字节靠近，但她却住在地铁通勤时长近一小时的位置，只因为公司附近的房租实在太贵。类似面积的两居室，杨楠和朋友的整租租金是7400元/每月，但在字节附近要贵上2000多块。“好点的装修，带电梯的房子（整租两居）就要过万了。”左同说。
2022年降本增效、去肥增瘦也成为字节的重要目标，“可能取消房补”的消息在社交平台传开。有网友称，字节要把房补改成交通补贴。更多人开始讨论，取消房补，“节区房”房租能降下来吗？
事实上，不少字节工区附近区域，房租比去年降了些。背后的助推力，也离不开“降本增效”这四个字。
抖音位于大屯路附近的一处办公区域，整租房源每月的价格比2022年同期普降了两三百块。有字节前员工告诉《豹变》，“去肥增瘦”的理念指导下，抖音在今年年初把大部分审核业务转给了外包公司，自有员工则转岗的转岗，离开的离开，25到30个人的组，裁到只剩5人左右，这些员工都是在2021年末随抖音搬到大屯路附近的。
望仲就是其中之一，不同的是，他是4月中旬主动离职的。虽然不算租房旺季，但望仲怎么也没想到，这间每月3000块的主卧竟然迟迟转租不出去，差点拖到房子到期。押金还是比房租低，权衡之下，他决定放弃押金，直接搬走。望仲走后，这个房间的价格降了一两百块，继续招租。
这不是附近租金降幅最大的小区，望仲说，政策上不允许对外出租的一个小区降幅更大，与二房东隐秘的私下交易中，这里的房源每月房租降幅达到500元。
海淀方恒时尚中心和紫金数码工区附近房租也在下滑，尤其是方恒附近，有整租房源每月比去年便宜1000块。
与之对应的是，在2021年达到11万员工之后，字节各个业务条线的优化调整一直没有断过。
此前有媒体报道称，2022年末，字节跳动整体的裁员规模约在10%左右，涉及商业化、教育、游戏等多条业务线。而字节CEO梁汝波在去年7月更新自己的个人OKR，“根据业务形势更新人力计划，让组织不膨胀和效率提升”“盘点务虚和冗余组织，保持团队精干”等。
不过，和杭州的未来科技城不同，字节的工区更为分散，知春里、大屯路、大钟寺附近也有不少中小型互联网公司驻扎，房租的下滑，并不能完全和字节的裁员相关联。
大厂裁员，小公司更是撑不过风暴。离开的员工也是离开的租客。
而以双榆树为代表的“节区房”背后，还叠加了一股海淀妈妈的力量，学区属性一直也是这一片租金的重要推手。每年6、7、8月份，除了来找房的实习生和应届生，还有千军万马刚过完独木桥的学生和家长。
但今年的情况有所不同。大钟寺附近的中介告诉《豹变》，这片区域100平米以上的大户型整租跌幅不小，形势不好，大家都不想租更贵的房子，包括拖家带口为孩子上学的海淀妈妈。
3、空出的几百间房源
相比杭州，北京的租房价格实在很高，这是左同来到北京最大的感受。独居太贵，所以不少大厂员工会选择和同事合租，尤其是没有房补的大厂。
意柠在新浪上班，那是赫赫有名的后厂村，号称中国互联网的十字路口，除了新浪，腾讯、百度、快手、小米、网易都汇集在此。
意柠和同事合租在附近的融泽嘉园，这里同样是快手的房补区。
快手的租房补贴曾经是每月2000元。2021年最后一天，公司发布内部信，次年2月将大幅缩小房补的适用范围：仅面向社会工龄3年以内的普通员工。不过，这并不足以拉低附近的平均房租。
真正的风暴发生在2022年尾声。
2022年10月，意柠的房子快要到期，她和同事看了一圈，发现附近的空房明显变多了，价格也降了下来。去和二房东谈，对方对降租表现得很爽快。“我们这片基本都是二房东，对市场清楚得很。”意柠说。最终，每月7600块的三居室降到7300块。
但这还不是融泽嘉园房租的最低点。附近的中介告诉《豹变》，年末快手和小米的大量裁员，让片区内一下子空出了几百间房源，加之年末刚好是租房淡季，单间每月价格普降了200块。
2022年末，有媒体曝出小米的裁员规模达到6000人，中国区个别部门的裁员比例高达75%。随后小米对外承认了裁员消息，但澄清规模并没有外界宣称的那么大。财报显示，2022年末，小米的员工数量比三季度末减少了近2800人。
快手这边，2022年底到2023年春节前，多个业务线同样经历了大幅裁员，涉及电商、商业化、游戏、算法等多个业务线。有媒体报道称，个别团队的裁员比例达到30%以上。
是大厂的裁员，让租房市场遭遇重创吗？
或许不能这样简单理解。更准确地说：即便是如此大体量的互联网公司，似乎也撑不起租金持续下跌的市场了。
没有产业集聚的地方，房租下降的幅度更大。意柠的男友在雍和宫附近工作，北二环，无可争议的北京核心区位，但没有明确的产业支撑。2022年11月，这附近一个单间的价格从每月4000元降到了3400元。有中介告诉《豹变》，不止海淀、朝阳，甚至西城的房租也在小幅下跌。相反的，国贸附近相似装修条件下的一居室，已经由疫情期间的5700元/每月涨到了6600元/每月。
贝壳研究院发布的住房租赁市场报告显示，2023年一季度，包括北京、上海、杭州等在内的重点40城，租金水平相比去年同期下跌了4.7%。四个一线城市中，除北京之外的租金水平都低于去年同期，而北京的租赁成交量也相对去年有所下滑。
房租和房价涨跌的逻辑是类似的：房子多，人少的情况如果持续一段时间，就会引起价格的下跌。在过去的很多年中，以北京为代表的一线城市不是没经历过这种情况，但过量的库存总能被迅速增加的人口消化掉，所以房租一直呈现上涨趋势。现在，这些租房的年轻人都去哪儿了呢？
值得注意的是，来自链家和我爱我家的数据均显示，2023年5月北京住房租赁市场的成交规模相较4月份有所回升。我爱我家研究院公布的整租交易数据还显示，北京市场每平方米的租金比四月份微涨0.6%，同比微涨0.8%。
这对于留在北京的年轻人来说或许不是好消息，但某种意义上来说，可能也意味着新的希望。
（应受访者要求，文中人物为化名）
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