贷款买房期限可以选择10年、15年、20年、25年或者30年，为了减轻还款压力，大部分人会选择20年与30年，那么贷款买房20年和30年哪个更划算呢?为什么说全款买房很亏?下面看分析。

判断20年房贷和30年房贷哪个更划算，可以从贷款利息、利率类型、每月还款压力等方面进行考虑。

1、贷款利息

假设贷款金额为100万，贷款年利率为4.9%。

等额本息还款方式下，期限20年的房贷总利息为57.1万，期限30年的房贷总利息为91.1万，30年的房贷比20年的房贷多了34万的利息成本;

等额本金还款方式下，期限20年的房贷总利息为49.2万，期限30年的房贷总利息为73.7万，30年房贷比20年房贷多出了24.5万的利息成本。

可以看到，在贷款利息成本上，20年期限的房贷会更划算。

2、每月还款压力

同样假设房贷金额100万，贷款年利率4.9%。

1)等额本息还款方式下，每月还款本息=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]，其中符号“^”表示次方。

房贷期限20年，每月还款本息为6544.44元;房贷期限30年，每月还款本息为5307.27元。

2)等额本金还款方式下，每月还款本息=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率。

房贷期限20年，首月还款本息8250元，每月还款本息递减17.01元;房贷期限30年，首月还款本息6861.11元，每月还款本息递减11.34元。

可以看到，30年期限的房贷每月还款压力较小。

3、利率类型

贷款利率存在固定利率和浮动利率两种类型。如果房贷是固定利率，期限20年和期限30年的房贷利率都没什么变化;如果是浮动利率，贷款利率会受到通货膨胀、市场利率变化等因素的影响，一般期限越长的房贷越划算。

总的来说，20年的房贷总利息低，每月还款额高，30年的房贷总利息较高，每月还款额较低，借款人可以根据自己的还款实力、未来十几年的规划以及当期利率情况进行综合考虑，适合自己的才是最划算的。

如果当前房贷利率较低，且自己每月收入较少，可以考虑30年的房贷+等额本金+固定利率的组合策略;如果当前房贷利率较高，且自己收入情况较好，可以考虑20年的房贷+等额本金+浮动利率的组合。

为什么说全款买房很亏?

1、放弃了“银行福利”

房贷是目前普通人从银行拿到的利率最低、额度最大、时间最长的贷款产品。房贷帮助你用最少的资金得到一套房子，这是银行给老百姓的福利。房贷通常是20年到30年，在这段时间中我们用向银行借的钱，有效的抵御了通胀，时间就站在了我们这边。全款买房，你会失去“时间朋友”。

2、货币贬值

虽然说全款买房一下子就将房款付清了，但贷款买房可能更能省钱。按照目前M2增速(发钞速度)与GDP增速(创造财富速度)之间的差距，人民币购买力平均每年贬值6至7%，100元人民币，在10年、20年之后，可能会分别贬值为：48元、23.4元。

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