一 研究背景及意义

上市房企是行业中的“领航员”，代表了行业发展水平，其经营绩效、经营动向是反映行业整体运行趋势的标杆。

《中国房地产报》·中国城市和区域治理研究院在2021年、2022年基础上继续优化研究方法，以上市房企经营稳健性、持久力与ESG指数为研究对象，基于上市房企经审计后公开的年报数据开展深入测评。目的在于，全面解析并深刻剖析中国上市房地产企业发展环境，解构新时期上市房地产经营稳健性、持久力内涵，构建上市房地产企业竞争力评估指标体系并开展实证对比分析；构建房企ESG指数，为行业树立标杆；基于上述分析指明企业竞争力优势与弱项，帮助企业全面对标、查找问题，辅助企业优化经营，为企业在资本市场开展经营活动提供公信力支持，一方面反映企业竞争力优势，查找弱项和风险隐患，为各类投资者提供参考；另一方面，客观反映中国房地产行业总体经营状况和发展态势，为政府实施调控政策提供参考。


(资料图)

二 研究对象、数据来源与核实

（一）研究对象

根据评估目的，本次评价对象包括：

1.内地A股市场上市房地产开发企业；

2.在香港地区上市且房地产开发业务主要位于内地的房地产开发企业;

（二）数据来源

1.房地产上市公司对外公布的信息（包括公司年报、公告、公司网站公布的信息和对外派发的资料）;

2.有关政府部门（包括住建委、房管局和统计局等）的公开数据；

3.WIND ESG评级、港股ESG评级数据；

4.《中国房地产报》上市房企研究课题组数据；

5.《中国房地产报》新媒体矩阵·舆情监测中心;

（三）数据复核

1.企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核；

2.通过税单复核企业经营收入及利润；

3.对收集的数据坚持交叉复核：通过各地房地产交易中心公开的项目交易情况复核企业提供的销售数据：通过统计局的企业直报数据进行交叉复核；对有疑问的数据研究组可要求进行现场复核。

三 研究指标体系

《2023年中国上市房地产企业稳健性、持久力与ESG指数研究报告》研究指标体系由《中国房地产报》上市房企研究课题组研制，邀请来自政府主管部门、科研院所、房地产企业的专家，采用德尔菲法+层次分析法经过指标初选、筛选与权重测定，构建指标体系。其中，稳健性评价指标包括企业规模、盈利能力、营运质量、成长能力、偿债能力5项指数，29项指标。持久力包括财务稳定性、土地储备、持有物业3项指数，5项指标。ESG指数则为本次评价首次引入，借鉴国际主流评价方法，基于中国房地产企业实际开展客观、综合比选。

随着房地产市场发展环境改变，可持续发展理念深入人心，以环境发展、社会责任和公司公司治理为导向的企业价值理念正成为资本关注的重要指标，即ESG。区别于传统财务层面的业绩表现，ESG更侧重从环境（Environmental）、社会（Social）和公司治理（Governance）三个维度表现，来评价企业的长期可持续发展能力。行业大背景下，在地产开发从粗放建设转向长期可持续的健康发展的过程中，ESG发展理念有其重要性和必要性。

（一）指标初选、筛选与权重确定

本研究指标选取与筛选、权重确定采用德尔菲法+层次分析法：

第一步：指标初选与解释。 联合课题组借鉴吸收国内外企业竞争力研究文献，解析房地产企业竞争力内涵；在此基础上，经过多轮讨论，初步选取房地产企业竞争力9大评价指数和37个单向指标。

第二步：指标筛选与权重测定。 运用德尔菲法进行指标筛选，设计9段标法指标评价量表。邀请专家源于三类，一是来自各大高校5位专家，二是房地产企业的5中层以上领导，三是房地产新闻媒体的专家5人，对9个指数与37个指标的重要性按1-9分数背对背打分。汇总并通过一致性检验后，利用期望值、标准差和变异系数分析专家意见，作为指标筛选和权重测定依据。

E（xi）表示专家对第i个指标重要性评价的期望值；N为专家数；Xib为第b位专家对指标i的评分。

δi表示指标i的评分标准差；μi表示所有专家评分的算术平均值；得到指标i的变异系数：

第三步：计算各指标权重，最终指标体系包括9大指数，37项指标：

企业规模指数：共5项指标

盈利能力指数：共4项指标

营运能力指数：共7项指标

成长能力指数：共5项指标

偿债能力指数：共8项指标

现金流创造能力指数：共3项指标

土地储备：共1项指标

持有物业：共1项指标

ESG指数：共3项指标

（二）指标标准化方法

为评价打分需要，需对各企业各指标值进行无量纲和标准化，本评价体系指标包括两种：单向性指标（正向/负向指标，即越大/越小越好）适宜采用极值标准化法，公式分别为：

正相关指标：

负相关指标：

I"ij为指标标准化值，aij为企业j的指标i原始值，Aimax/min分别代表各企业指标i的最大值和最小值，n为企业数。

另一些指标如开发强度、综合容积率等为非单向性，适宜采用“最优值标准化法”。首先，考察所有评价企业指标值，确定指标最优值区间{Bicmin，Bicmax}，最优值计算方法为：

Bicmax/min为指标i的上下最优值；bij表示企业j指标i原始值，i表示指标i均值；bis表示各企业指标值标准差；k为常数倍数，取1、2、3……，需视数据情况加以调整。

则正相关指标标准化公式为：

负相关指标为：

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