“风物长宜放眼量”？ 看物业板块的价值潜力股

2023年5月，中指研究院、克而瑞物管、中物智库等机构基于当前64家上市物企的发展数据，陆续发布了2023中国物业服务上市公司研究报告。

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数据显示，自2021年6月底以来，物业板块整体估值一直处于波动下行阶段；并于2022年10月31日，达历史最低点约2613.74亿元。

2022年，在关联交易等风险出清主因，疫情管控导致的成本增加等次因的影响下，地产流动性危机造成物业公司大量应收账款坏账，极大影响了盈利水平，影响了物业上市公司的业绩和估值。

直到2022年11月之后，随着地产政策“三箭齐发”，物业板块也在政策刺激下开启反弹模式。到如今，2023年5月，64家上市物业服务公司总市值重回3500亿级别，较底部回升超过36%。

对此，有业内专家表示，物业板块已触底反弹，并在当前的震荡盘整中迎来估值重塑新周期，企业间的分化正进一步加剧，优质标的价值将进一步彰显。

触底反弹：物业板块在修复盘整中进入分化新周期

中指研究院表示，2023年物管行业将在触底反弹后开启新的发展周期。克而瑞物管也分析称随着行业格局的转变，新发展周期中物业行业的定位将更加清晰、发展逻辑由粗放转向精细化，行业集中度持续增强，强者恒强的格局愈加凸显。

中金公司研究部发布报告称，物业板块的资本市场认知历经“认知初建-投资热潮-理性回归”三个阶段。在当下经历的“理性回归”阶段，中金将持续看好物企长期投资价值，同时认为在内部物企成长速度均值回归与外部地产端基本面持续演绎的共同作用下，物业板块已到达新的基本面与认知反馈拐点，有必要进一步深入探讨板块价值重估，找寻物企新的“估值锚”。

新周期和新基本面带来的是行业的进一步分化。根据中指研究院统计数据，2023年5月，物业板块平均市值约为55.41亿元，超过均值的共计12家；超过100亿元的共8家，市值合计达2521.19亿元，占总市值的71.09%；TOP10企业市值合计2667.90亿元，占总市值的比例为75.24%，是尾部10名企业市值总和的145倍，市值分化进一步加大。

展望未来，随着不同企业新周期中呈现的综合实力、发展潜力不同，物业上市公司的市值分化还将进一步加剧。而我们应如何在新周期的分化行情中寻找更有价值的优质标的？

一方面，受到地产市场的行业大变局影响，物业发展进入后地产时代的独立发展新周期。在过去一年的行业压力中韧性凸显、发展安全的国资企业和规模型企业正在成为更受资本市场欢迎的优质标的。

另一方面，物业板块回归理性发展，回归服务本源，从规模为王转向高质量增长。这一轮新基本面中，物企是否有独立拓展能力，是否是行业优势专业赛道上的佼佼者，是否有着眼于效益的高质量发展以保障稳健的营收利润增速；回归物业服务本源，物企又是否有长期主义精神，能确保为业主为社会创造价值，巩固基本盘持续健康全面发展，均成为分化中的制胜关键。

综合分析64家上市物企的核心营收利润现金流等财务数据，并结合上述关键要素在行业新周期寻找物业优质股，在5月18日发布的“2023中国物业服务上市公司研究报告”中，中指研究院将金茂服务评为上市物企“成长潜力第一 ”“投资价值前三”，充分认可在过去一年发展中呈现的韧性、稳定性，以及目前所彰显出的优质潜力。

而在中物智库发布的“2023上市物企测评研究报告”中，亦授予金茂服务“2023中国物业管理行业上市物企TOP15”、“2023中国国资上市物企TOP5”、“2023中国上市物企增长速度TOP1”、“2023中国上市物企投资潜力TOP3”四项殊荣。

增势稳健：营收利润净利“三高”发展的金茂服务

结合各物企2022年度业绩报告，中指研究院从资本市场表现、管理规模、经营绩效三个维度，结合多个指标全面解析上市物业企业的各维度数据，发现金茂服务的多个核心发展指标均位于行业前列。在2022年行业承压明显的大背景下，金茂服务不仅保持着健康稳健的经营发展状态，并且以2022年高达60.7%的营收增速、56.1%的毛利润增速，以及90.7%净利润增速，稳居行业第一。

值得关注的是，从金茂服务当下的市场规模拓展趋势和“第二增长曲线”发展趋势上看，这家公司的营收利润增长“三高”发展有望在未来几年继续维持稳健增势。

一方面，金茂服务的在管面积增速和合约面积增速均位于行业前列，规模上的高效拓展和有效储备，足以保障长期营收的稳健增长。

数据显示，截止2022年末，金茂服务总在管面积达5690万平方米,同比增长56.3%，在管面积增速在64家上市物企中排行TOP5，显著高于同期物业服务上市公司在管面积增速均值18.18%。随着金茂服务第三方外拓能力的不断发展，其中来自第三方拓展的在管建筑面积达到了近21.4百万平方米，第三方在管建筑面积占比由2021年底的34.1%提升至37.7%。同期，金茂服务合约建筑面积已达到8080万平方米，同比增长高达40.2%，遍及中国68个城市。

在市场拓展中重视提质增效，规模稳步提升的同时，金茂服务也实现了管理业态更加完善、管理效率和盈利能力进一步提升：财报数据显示，2022年金茂服务全年市场化拓展签约面积超2000万平方米，转化面积近1000万平方米；同年金茂服务成功并购首置物业服务有限公司（“首置物业”），新增合约面积超700多万平方米，商办业态管理能力得到进一步夯实，城市项目密度得到有效提升。

另一方面，从营收结构上看，金茂服务在多种经营收入（非业主增值服务+业主增值服务）占比达到了50.5%，该比例同样位于上市物企前列——这意味着，金茂服务在传统物业服务和多种经营上达到了更好的平衡，未来这两方面同时发力，将助金茂服务发展更进一步。

此外，城市服务作为新兴且颇具潜力的赛道，有望成为金茂服务未来实现业绩稳定高质量增长的“第二增长曲线”。

回顾2022年，金茂服务通过继续深耕城市运营服务业务，对城市运营服务进行全面升级，依托央企背景与专业的物业服务能力，开展多项城市服务产品力专项研究，在城市服务这一新兴市场已成功建立护城河，并取得一定成绩：包括在存量城市服务项目新增转化合同25份，新增签约城市服务项目5个，城市运营服务内容涵括基础物业管理、资产经营服务、城市治理服务等多个领域。

金茂服务得以被视为资本市场中“成长潜力第一 ”的上市物企，不仅因为规模发展高质量高增速、营收结构优化、城市服务高潜赛道占位共同支撑了金茂服务的毛利润和净利润增速“三高”发展趋势；同时也源于较高的ROE和充足的现金流均充分体现金茂服务抵抗周期性风险的能力。

数据显示，金茂服务2020、2021、2022年ROE分别为102.6%、141.5%、42.4%，均位于行业前列。资产和现金流方面,截至2022年12月31日,金茂服务总资产达30.04亿元,同比增长121%。其中,现金及现金等价物为10.19亿元,2020-2022年复合增长率达94%,始终保持经营安全性。

长期主义：金茂服务交出健康均衡ESG答卷

金茂服务的投资价值不仅体现在稳定的基本面和高增长潜力上，还体现在健康全面发展的优秀ESG表现。

5月30日，克而瑞物管为金茂服务颁发“ESG可持续发展TOP5”荣誉，并指出，2022至2023，面对经济及行业的深度调整，金茂服务全面关注股东、员工、客户、供应商、合作伙伴及社会群体的诉求，坚持长期主义发展，在高质量发展的同时持续提升 ESG 管治水平及表现，体现出其更健康全面的综合发展实力，并有望兑现为未来更卓越的资本市场表现。

今年4月发布的金茂服务ESG报告也显示，在过去的一年中，专注为客户提供高品质服务，不断创新服务模式，深度融合智慧科技，2022年金茂服务住宅满意度为93分，写字楼满意度及其他公告建筑类客户满意度均为100分，高于行业平均水准。

笃行绿色低碳发展之路，2022年金茂服务“低碳向未来”公益行动已落地项目42个，覆盖城市22个。开展节能改造工程209项，节约能耗支出约137.4万元，开展节能知识培训8次，参加超过603人次。

践行央企责任担当，金茂服务借助自身优势积极组织参与社区建设、乡村振兴、公益慈善、志愿服务等活动。2022年金茂服务曾向中国中化定点援扶地区内蒙古赤峰市林西县定向捐赠支出20万元，用于支持林西县新城子镇壮大集体经济中草药种植产业；同时组织发起“与lin同行，温暖童心”活动，助力贫困地区的教育发展。

聚焦长远发展，将人才视为企业最宝贵的资产，金茂服务也不断健全企业管理政策，持续打造和谐平的雇佣氛围，2022年形成员工社团131个，开展户外拓展、趣味活动等文体活动600余次，向80名员工发放慰问金超8万元，完成2022年员工受训总人次达10652人次，培训覆盖率为100%，受训总时长44614小时，评级受训时长17.25小时，全年各类培训投入总金额128.03万元。

光大证券(601788)、汇丰研究等机构均给予金茂服务“买入”评级。其中，光大证券表示，作为增长迅速的高端物管标的，关联方品牌力强，交付保障性高，自身外拓能力提升，社区增值和城市服务业务有较大潜力。汇丰研究研报则指出，预计金茂服务在2021年至2024年物业管理收入复合年增长率有望加速至79%。

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